Demystifikácia slovenského PropTechu: Časť 1. – Inteligentné nehnuteľnosti (Smart Real-estate)

Tento článok vyšiel pôvodne v anglickom jazyku na www.unissu.com (https://lnkd.in/dCjGpNb).

Slovenský PropTech trh má množstvo sľubných hráčov. Cieľom tohto článku je predstaviť jeho štrukturovaný obraz, aby pre nás a ani zvyšok PropTech sveta nezostal niekde v ukrytej galaxii. Nakoľko sa trh stále vyvíja a ja bohužiaľ nevlastním žiadnu čarovnú guľu, tento obraz nemusí byť úplný. Napriek tomu som presvedčený, že ponúka zaujímavé príležitosti. Každý, kto ma záujem o jeho doplnenie, je samozrejme vítaný.

Kvôli prehľadnosti považujem za vhodné pracovať s piatimi PropTech kategóriami, ktoré uvádza PropTech House vo svojom voľne dostupnom e-booku. V prvej časti tohto článku sa sústredím na Inteligentné nehnuteľnosti (Smart Real-estate), ktoré pokrývajú prvé dve kategórie: 1. Bývanie a práca a 2. Správa a prevádzka, hoci hranice medzi PropTech kategóriami sú však veľmi úzke a často sa prekrývajú. V druhej časti (v ďalšom samostatnom článku) by som rád uviedol viac rozvinuté FinTech a ConTech časti slovenského realitného trhu, ktoré pokrývajú ďalšie tri kategórie a to: 3. Financovanie a investovanie, 4. Projektovanie a výstavbu 5. Marketing a transakcie.

Časť. 1 – Inteligentné nehnuteľnosti (Smart real-estate)

1.      Bývanie a práca

V predchádzajúcom článku som už spomenul niekoľkých hráčov na trhu inteligentných nehnuteľností. Pre mňa najlepšie súčasné trendy v tejto kategórii pre B2B segment vystihuje HB Reavis s konceptom Symbiosy a pre B2C segment viac rezidenčne orientovaný scale-up Domotron. No nie sú na trhu jediní. Nižšie priblížim zopár ďalších.

V segmente inteligentných domácností (B2C segment) ponúka komplexné riešenie Smarterhome spoločnosť hascon, pričom zachováva možnosť výberu zo smart zariadení viacerých značiek. Okrem ďalších značiek je hascon jedným z oficiálnych distribútorov FIBARO pre Slovensko. FIBARO je veľmi inovatívna a úspešná poľská značka orientovaná na inteligentné domácnosti, ktorú tiež ponúka spoločnosť HomeSystem. Obe spoločnosti, hascon aj Homesystem, sú členmi Z-Wave aliancie združujúcej viac ako 600 rôznych značiek a spoločností poskytujúcich riešenia inteligentných domácností. Na rozdiel od nich má Antik Telecom odlišnú stratégiu vývoja a ponuky vlastného produktového radu inteligentnej domácnosti so svojou vlastnou značkou. Jednoduchšie riešenia, obyčajne bez rozsiahlych možností výberu z rozličného hardvéru a softvéru sú tiež ponúkané tradičnými telekomunikačnými operátormi, ako napr. Magenta home od Telekomu, Moderné bývanie od Slovanetu, O2 Smart Box od O2, ale aj distribútormi plynu a elektriny, ako je smart home od SPP alebo Inteligentná domácnosť ponúkaná ZSE.

Pokiaľ ide o inteligentné kancelárie a inteligentné budovy (B2B segment) myslím, že je vhodné vyzdvihnúť start-up Biotron. Táto spoločnosť ponúka zber dát z rôznych zdrojov od svojich zákazníkov, k čomu pripája sofistikovanú automatizovanú analýzu zozbieraných dát. Potom na základe tejto analýzy pokračuje ďalšími krokmi a rozhodnutiami, ktoré vylepšujú fungovanie ajinteligentných kancelárií alebo budov. Biotron vyhral cenu Central European Start-Up Award pre najlepší start-up roku 2018. Osobne sa teším na to, že Biotron uvidím 9. októbra 2019 na SlovakiaTech v Košiciach v sekcii venovanej Green-Tech-u. Ďalší úspešný start-up je eDocu, ktorý tiež ponúka rozličné riešenia pre inteligentné budovy. eDocu je tiež víťaz Central European Start-Up Awards za najlepší IoT start-up na Slovensku v rokoch 2017 a 2018 a od roku 2014 je partnerom ASSECO Group. Asseco Central Europe je druhým najväčším sofvérovým domom na Slovensku s viac ako 600 IT vývojármi pod svojou strechou. Ďalšia spoločnosť OMS, pôvodne najväčší producent a vývojár svetiel a svetelných systémov, v posledných rokoch vyvinul a dnes ponúka celkom pôsobivý produktový rad obsahujúci inteligentné kancelárie (smart office), inteligentné výstavné stánky (Smart Exhibition Stand) alebo inteligentné triedy v školách (Smart Classrooms). Keď hovoríme o inteligentných výstavných stánkoch, jeden impozantný mal OMS na URBIS Smart City Fair v Brne v júni tohto roka. Mal 400 m2 a prezentoval komplexnú ponuku inteligentného mesta (Smart City) od OMS nazývanú CitySys. Ale inteligentné mesto (Smart City) je trochu komplexnejšia kategória ako inteligentná kancelária (Smart Office) alebo inteligentná budova (Smart Building).

Inteligentné mesto (Smart City)

Keď hovoríme o inteligentných nehnuteľnostiach, nemali by sme zabúdať na tie nehnuteľnosti, ktorých vlastníkom je mesto, obec alebo iná verejná autorita. Mnoho hráčov sa chce podieľať práve na rozvoji tejto časti trhu s nehnuteľnosťami. Spoločne majú jednotliví hráči ohromný technologický potenciál , ktorý by mohol byť využitý aj v ďalších PropTech kategóriách.

Je potrebné uviesť dve združenia, resp. konzorciá, ktoré sú schopné dodať komplexné riešenia pre inteligentné mestá na Slovensku, a ktoré zároveň môžu poslúžiť aj ako inšpirácia pre iné budovy, mestá a krajiny. Netreba zabúdať, že vytvorenie konzorcia je často podmienkou financovania inteligentných riešení, hlavne ak je financovanie verejné (Napr. Horizont 2020 otvoril 3. septembra 2019 už tretiu výzvu s rozpočtom 55 mil. € pre inteligentné mestá a komunity opäť s podmienkou vytvorenia konzorcia).

Prvé združenie, ktoré spomeniem, je Chcem smart mesto. Pozostáva zo 7 inšpiratívnych hráčov so škálovateľnými inteligentnými riešeniami, ktoré môžu byť použité tak vo väčších ako aj menších mestách a spolu pokrývajú rozličné vlastnosti inteligentného mesta. Päť z nich je založených na Slovensku a dve v Čechách:

1.      Spoločnosť Sensoneo zaoberajúca sa inteligentným riadením odpadového hospodárstva zvíťazila v niekoľkých prestížnych Start-Up súťažiach vrátane Proptech Start-Up Europe 2018 alebo v súťaži inovačného svetového pohára Digitálnych výziev inteligentných území 2019.

2.      Sygic vyvíja a poskytuje inteligentnú mobilnú navigáciu, služby pre vozové parky a parkovacie riešenia už niekoľko rokov a vybudoval si už portfólio 200 miliónov užívateľov z celého sveta.

3.      Seak prináša inteligentné riešenia osvetlenia v množstve európskych krajín, Izraeli a Indii.

4.      Gospace vyvinul a poskytuje riešenie internetu vecí (IoT) pre inteligentné parkovanie, ktoré je poskytované vo viac ako 22 krajinách.

5.      ParkDots je inteligentné parkovacie a platobné riešenie PosAm-u, ktoré bolo zahrnuté medzi najlepšie svetové riešenia počas 8. ročníka Smart City Expo World Congress v Barcelone v roku 2018.

6.      Platformu integrujúcu inteligentné riešenia od všetkých dodávateľov v tomto združení poskytuje český inovátor Invipo, víťaz Intertraffic Innovation Awards 2016 a Smart City Service Awards 2017.

7.      Analýzy založené na pokročilých algoritmoch strojového učenia z dát zozbieraných zo všetkých inteligentných meracích senzorov je zabezpečované ďalším českým inovátorom MycroftMind.

Druhé združenie s menom Slovak Smart City Cluster (SSCC) je komplexnejšie a stavia na funkčnom triangli spolupráce medzi viacerými účastníkmi tvorby inteligentných miest: 1. podnikateľov, 2. miest a obcí a 3. tretích strán, ako univerzity a ďalšie podporujúce a neziskové organizácie. SSCC je zložené z 21 členov spolu s dvanástimi väčšími podnikmi. Väčšina z nich s väčšinovou účasťou zahraničného kapitálu, hoci niekoľko z nich je čisto slovenských. Členmi sú aj štyri slovenské mestá, tri univerzity, jeden lokálny inkubátor a jedna zahraničná agentúra. Tých dvanásť spoločností je SCHNEIDER ELECTRIC SLOVAKIA, Atos IT Solutions and ServicesinnogySolutionsSlovanet, KOOR, FIN.M.O.S., Cisco Systems Slovakia, KEDROS, Engie Services, ZSE,  Sensus Slovensko, OMS(F)ITcubator, n.o. je nezisková organizácia, ktorá bola pôvodne založená na podporu a rozvoj mladých talentovaných ľudí v IT z regiónu pod Vysokými Tatrami. Nedávno sa stal prijímateľom prostriedkov z Európskeho sociálneho fondu na projekt „Smart koncepty v manažmente miestneho a regionálneho rozvoja“ krajského mesta Trenčín. Jeden z jeho piatich zakladateľov, spoločnosť mvi, vyvíja a integruje IT systémy, internetové portály a smart mobilné aplikácie, okrem iných aj pre hotely, mestá/turizmus, školy a dodávateľov energií. KOTRA je Kórejská obchodno-investičná a reklamná agentúra, ktorá je na Slovensku dôležitá, pretože niekoľko globálnych kórejských spoločností, ako Kia a Samsung s desiatkami dodávateľov ťažko zainvestovalo do svojich priemyselných parkov na Slovensku. Inteligentné mestá majú veľký potenciál tak na zefektívnenie podmienok na dodávanie ich vstupov ako aj, aby sa stali odberateľmi ich technológií.

Iba štyri mestá sú priamo členmi SSCC, hoci ďalších osem miest a samospráv je v Smart Cities Klube (SCK) – združení, ktoré podpísalo memorandum o spolupráci s SSCC. SCK tiež spolupracuje s ďalšími združeniami inteligentných miest vrátane dvoch škandinávskych a mnohými verejnými inštitúciami. Veľká väčšina slovenských miest a menších samospráv nie je členom týchto združení. Ich jediným koordinujúcim združením je Združenie miest a obcí Slovenska (ZMOS), alebo žiadne. Krajské mesto Nitra má originálnu stratégiu inteligentného mesta založenú na otvorenej participácii svojich obyvateľov ako aj ďalších zúčastnených. Minulý rok aj hlavné mesto Bratislava schválilo svoj koncept Inteligentného mesta Bratislava 2030.

2. Správa a prevádzka nehnuteľností

Táto kategória je na slovenskom PropTech trhu relatívne ustálená. V posledných rokoch som si všimol v B2B segmente dva start-up-y. Prvý bol eDocu so svojím produktovým radom inteligentnej spoločnosti zahŕňajúcim asset a facility management. Druhým bol start-up Verde Group, ktorý poskytuje automatizáciu v riadení a správe majetku na základe inteligentnej platformy Ausemio. Ďalší hráči so svojimi asset, facility, a property management platformami sú na trhu prítomní už dlhšie obdobie vrátane českého poskytovateľa Alstanet. V poslednej dobe však viacerí z nich vyvinuli automatizované IoT riešenia. ENGIE uviedlo komplexné automatizované riešenie inteligentného merania a prevádzky založenej na najrozličnejších IoT sieťach a svoj analytický systéme C3NTINEL, ktorý obsahuje pokročilé algoritmy strojového učenia (machine learning). Ďalším je eIoT – konzorcium spoločností Chastia, Koor a AmiNet, ktoré bolo vytvorené s cieľom poskytnúť IoT riešenie vedúce k efektívnejšiemu facility managementu a energetickému manažmentu. Stabilní hráči sú aj v B2C segmente zameranom na riadenie a prevádzku bytov a bytových domov. Jedna z najinovatívnejších spoločností v tomto segmente, Anasoft, prišla s pokročilým systémom Domus. Pokiaľ ide o ďalších hráčov, vidím tu väčšie množstvo príležitostí na inovácie, keďže väčšina slovenských rodín žije v poschodových domoch s viacerými bytmi.

Rád by som upozornil aj na štyri nadchádzajúce podujatia spojené s inteligentnými nehnuteľnosťami:

1.      Trend konferencia Smart City 2019 24. septembra 2019 v Bratislave.

2.      Medzinárodné SlovakiaTech Forum a Expo 8.-10. októbra 2019 v Kulturparku v Košiciach.

3.      Veľmi atraktívne vyzerá program a dynamika 5-teho Smart Workspace Design Summit & Expo 2019 konajúceho sa 17.-18. októbra 2019 v Amsterdame. Hoci toto podujatie nemám tento rok v mojom kalendári konferencií, musím priznať, že by som si aspoň veľmi rád prečítal recenziu niekoho, kto sa ho zúčastní. Možnosť stretnúť sa s facility manažérom z Burj Khalifa, alebo vedúcim inteligentného pracovného priestoru (Smart Workplace) spoločnosti LEGO alebo vice-presidenta Cirque du Soleil vyzerajú veľmi sľubne. Toto podujatie je organizované takisto slovenskou spoločnosťou Fleming trainings.

4.      ITAPA – najväčší medzinárodný kongres na Slovensku, ktorý je venovaný IT vo verejnej správe vrátane umelej inteligencie, inteligentných miest a regiónov, kybernetickej bezpečnosti, efektívnej verejnej správe, eGovernmentu, inteligentnému zdravotníctvu. Koná sa každoročne na jeseň (tohto roku 12.-13. novembra) s partnerstvom najväčších IT dodávateľov verejného sektora na Slovensku. ITAPA má aj svoje jarné vydanie.

Konferencia Budovanie inteligentných miest a regiónov sa síce už konala 18. júna, no bolo na nej takisto možné vidieť ďalších významných poskytovateľov služieb pre inteligentné mestá. Napr. fínsko-slovenská spoločnosť Solved uviedla medzinárodnú platformu pre virtuálnu spoluprácu širokého spektra expertov v rôznych oblastiach inteligentných miest. JRK Slovensko uviedlo riešenie inteligentného monitorovania odpadov, ktoré eviduje odpad v každej domácnosti a už skôr spomínaná spoločnosť CvikerAR opäť uviedla svoju platformu pre rozšírenú realitu ako inteligentný komunikačný nástroj pre mestá a ich obyvateľov.

Aby som to zhrnul, na Slovenskom trhu s inteligentnými nehnuteľnosťami je okolo 51 aktívnych technologických spoločností. Väčšina z nich, okolo 28 je orientovaná čisto na B2B, 19 sa sústredí tak na B2B ako aj na B2C, a len štyri sú orientované čisto na B2C segment. Je možno otázne, koľko z nich je takých PropTech hráčov, ktorí prinášajú digitálnu transformáciu slovenské realitného trhu a koľko z nich zatiaľ poskytuje digitalizáciu alebo len zdigitalizovanie tradičných realitných služieb s nepatrným dopadom na trh. Momentálne môžme byť šťastní za skutočnosť, že všetci z nich tvoria hodnoty, ktoré tu neboli predtým, než prišli ich digitálne služby.